恢复房地产企业真实财务状况,识别房地产上市公司表外销售和表外负债

随着销售规模的增长,房地产企业的表外负债越来越严重,导致其财务报表中的数字不能真实反映企业的负债状况。同时,房地产企业表外负债的形式也在发生变化。几年前,房地产企业最常见的表外负债是承诺资本支出项下的土地支出。但近年来,随着招拍挂制度的透明化,土地出让金的支付周期有所缩短,但上市公司表外子公司的数量却与日俱增,即使是持股比例达到或超过50%的合营公司或联营公司,在产生确认的收入和利润之前,也经常由非上市公司进行合并;在满足收入确认条件时,上市公司通过增持股份或变更协议等方式实现合并。相应地,这些子公司在产生丰富的现金流量之前,仅采用权益法核算,其负债为表外负债;但由于上市公司是这些项目的实际管理者和负责人,往往为其提供财务或经营担保,形成大量表外负债债务。

我们将“本年合同销售总额”与“本年确认收入+本年合同负债(预付款)增加额”的差额确认为合同销售的表外部分,包括两部分:一部分是本年未收到款项的合并企业的合同销售,另一部分是表外合资或联营公司(有时也包括代建项目)的合同销售,主要是表外合资或联营公司的合同销售。

以某房地产上市公司为例,假设该公司在销售年度的收款率在70%左右,则该公司去年年末的合同责任(预付款)为100亿,相应地,该公司去年年末的合并销售约有30亿未收款;本年合同负债75亿结转收入,其余25亿继续在合同负债项下,此外,上年末未付款的30亿也按本年收回后的新增销售额计算,合同销售总额为今年是200亿,其中合并销售100亿,已收款70亿直接计入合同负债,未收款30亿未在财务报表中反映,年末合同负债总额达到125亿,增长25%在上年末,非合并的合营企业或联营企业合同销售总额200亿元中,有100亿元的合同销售,这部分销售既不反映在利润表中,也不反映在资产负债表中的合同负债中,只反映在年度报告中的合同销售总额中由此产生的债务均视为表外债务。因此,虽然公司当年合同销售总额达到200亿,但当年确认的收入仅为75亿,合同负债仅增加25亿,其余均为表外收入。